부동산 경매 공매 차이 알아보기

부동산 경매를 통해 수익을 내는 사람들이 있습니다. 그런데 경매 말고 공매만 한다고 하는 사람들도 있습니다. 경매에 대해서는 아는 경우가 많지만 공매에 대해서는 모르는 경우가 많습니다. 오늘은 부동산 경매 공매 차이에 대해 알아볼게요.

 

 

부동산 경매란?

 

부동산 경매란 다음과 같은 의미입니다. A라는 사람이 집을 담보로 잡고 은행에서 돈을 10억 원 빌렸습니다. 근데 돈을 갚아야 하는 시기가 왔는데도 지속적으로 돈을 갚지 않는 것입니다. 

 

그럼 은행은 계속 돈을 못 돌려받고 있으니까 담보로 잡았던 집을 경매로 넘겨버립니다. 즉, 집을 경매로 넘겨서 낙찰자에게 받은 돈으로 대출금을 상환해 버리는 것입니다.

 

부동산 경매는 돈을 못 돌려받은 돌려받은 일반 은행, 전세금을 못 돌려받은 세입자 등이 신청하는 것이라는 특징이 있습니다.

 

 

부동산 공매란?

 

부동산 공매란 다음과 같은 의미입니다. A라는 사람이 지속적으로 세금을 안 냈습니다. 세금을 계속 안내면 국가에서는 A에게 빨리 세금을 내라고 편지를 보냅니다. 그럼에도 불구하고 A가 세금을 계속 안내면 어떻게 될까요?

 

A가 가진 재산을 모두 압류해버립니다. A가 가진 재산에는 집도 포함되죠. 따라서 국가가 A 집을 공매로 넘겨 버립니다. A 집을 낙찰자에게 팔아버린 후 낙찰자에게 받은 대금으로 A가 연체한 세금을 돌려받는 것입니다.

 

부동산 공매는 일반 개인 회사, 은행이 아닌 국가의 세금 등을 내지 않을 경우 국가가 진행하는 매각 방식입니다.

 

 

부동산 경매 공매 차이

 

아래 표는 부동산 경매 공매 차이를 정리해 놓은 표입니다. 내용이 조금 많은데요. 간단히 살펴본 후 아래에서 더 자세히 알아보겠습니다.

 

부동산 경매 공매 차이
	경매	공매
매물 볼 수 있는 사이트명	대한민국법원, 굿옥션 등(유료)	온비드
경쟁률	높다	상대적으로 낮다
매각을 진행하는 곳	법원 (직접 방문)	캠코 한국 자산 관리 공사 (온라인에서 매각 진행)
낙찰이 안 될 경우	20% 씩 가격을 낮춥니다.	10%씩 가격을 낮춥니다. (공매예정가격의 50% 한도 내로)
대금 납부 기한	낙찰 허가 결정 후 30일 이내	1,000만 원 미만: 7일 이내 1,000만 원 이상: 60일 이내
대금 미납 시 계약금은 어떻게 되나?	채권자에게 지급할 금액에 포함됩니다.	국고, 지방자치단체금고에 귀속됩니다.
대금 미납 시 다시 매수 가능 한가?	불가	가능
명도 책임	인도명령을 통해 쉽게 가능	인도명령제도가 없음, 명도 소송을 통해 명도 가능, 경매보다 훨씬 더 까다로움

 

1. 매물 볼 수 있는 사이트명

 

경매는 대한민국 법원에서 매물을 볼 수 있습니다. 대한민국 법원에서 매물을 볼 경우 무료로 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 위험한 매물을 걸러주지 못한다는 점, 보기 불편하다는 점, 정보가 많지 않다는 점 등으로 이용하는 사람이 잘 없습니다.

 

따라서 경매를 하시는 많은 분들이 굿옥션이나 지지옥션과 같은 유료 경매 사이트를 이용합니다. 결제를 해야 사용을 할 수 있죠. 하지만 편하게 볼 수 있고 위험한 물건의 경우 특정 표시를 해 놓습니다. 때문에 비용이 들더라도 유료 경매 사이트를 이용하는 것이 더 낫습니다.

 

반면 공매는 온비드라는 곳에서 매물을 확인할 수 있습니다. 온비드 홈페이지에서 확인을 할 수도 있고 스마트폰에 온비드 어플을 설치해서 확인을 할 수도 있습니다.

 

 

2. 경쟁률

 

경매는 정보가 많습니다. 다양한 정보를 모든 사람들이 볼 수 있도록 되어 있죠. 따라서 경쟁률이 낮은 편입니다. 반면 공매는 경매에 비해 정보가 적은 편입니다. 따라서 경쟁률이 낮아 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

단, 부족한 정보를 직접 찾아야 한다는 단점이 있습니다. 그리고 최근에는 공매에 대한 정보도 인터넷에 잘 나와 있는 편입니다. 따라서 공매 경쟁률도 예전보다는 더 높아졌습니다.

 

 

3. 매각을 진행하는 곳

 

경매는 법원이 매각을 진행하고 관리합니다. 반면 공매는 캠코라는 한국 자산 관리 공사에서 매각을 진행하고 전체적인 관리 책임을 맡고 있습니다.

 

경매를 하려면 직접 법원에 방문해야 합니다. 하지만 공매를 할 경우에는 인터넷으로 클릭만 몇 번 하면 됩니다. 다시 말해 공매는 직접 방문을 하지 않더라도 온라인상에서 하실 수 있습니다. 시간이 없는 직장인, 체력이 부족한 사람인 경우 공매가 더 적합하겠죠.

 

 

4. 낙찰이 안 될 경우

 

만약 낙찰이 안된다면 유찰이 됩니다. 다시 말해 낙찰이 안되어 가격을 낮추는 것을 유찰이라고 하는데요. 경매의 경우 한 번 유찰될 경우 20%씩 가격이 하락합니다. 반면 공매는 한 번 유찰될 경우 10%씩 가격이 하락합니다.

 

경매의 경우 20%씩 크게 하락하니까 오히려 더 좋다고 생각할 수 있습니다. 하지만 1회 유찰이 되는데 약 3~4주 정도의 시간이 소요됩니다. 반면 공매의 경우 1주일마다 1회 유찰이 됩니다. 따라서 공매가 더 빨리 많이 하락한다고 할 수 있습니다.

 

 

5. 대금 납부 기한

 

낙찰이 되었다면 대금을 납부해야 합니다. 경매는 낙찰 허가 결정 후 보통 30~40일 이내로 대금을 납부해야 합니다. 반면 공매는 대금이 1,000만 원 미만일 경우 7일 이내, 1,000만 원 이상일 경우 60일 이내로 납부하면 됩니다.

 

 

6. 대금 미납 시 납부했던 계약금의 행방

 

낙찰을 받으려면 우선 대금의 10%인 계약금을 내야 합니다. 근데 계약금을 낸 후 대금을 납부하지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우 내가 이미 납부했던 계약금은 어떻게 되는가 하는 문제입니다.

 

경매의 경우 계약금은 채권자들에게 배당할 대금에 포함되어 버립니다. 반면 공매의 경우 계약금은 국고 또는 지방자치단체 금고에 포함되어 버립니다.

 

 

7. 대금 미납 시 또 매수를 해도 되나?

 

낙찰을 받았는데 대금을 미납하는 경우가 있습니다. 근데 대금을 미납한 경우 매물을 재매수할 수 있는가 하는 문제입니다. 경매의 경우 재매수가 불가합니다. 반면 공매의 경우 재매수를 할 수 있습니다.

 

 

8. 명도 책임

 

명도란 낙찰을 받은 후 낙찰받은 집에 살고 있던 사람을 이사 보내는 것을 말합니다. 물론 재계약을 해서 계속 살도록 할 수도 있습니다. 

 

명도 책임은 경매, 공매 모두 낙찰자에게 있습니다. 하지만 명도 난이도는 경매가 훨씬 더 쉽습니다. 경매의 경우 인도명령제도라는 것이 있는데요. 인도명령제도를 사용하면 집에 살고 있던 사람을 법적으로 합당하게 내보낼 수 있기 때문입니다.

 

반면 공매에는 인도명령제도라는 것이 없습니다. 따라서 낙찰받은 집에서 사람이 나가지 않으면 명도 소송이라는 것을 해야 합니다. 명도 소송은 말 그대로 명도를 하도록 소송을 거는 것입니다. 비용도 많이 들고 시간도 약 6개월 이상 걸리기 때문에 상당히 어렵고 복잡합니다.

 

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<마치며>

 

부동산 경매를 하는 사람들은 매우 많습니다. 그에 비해 공매를 하는 사람들은 상대적으로 적은 편이죠. 경쟁률이 더 낮을 경우 좀 더 높은 수익률을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 좀 더 어렵고 힘들 순 있습니다. 이상 부동산 경매 공매 차이에 관한 글이었습니다.