부동산 경매 위험성,장점 알아보기

부동산 경매로 집을 사면 집을 싸게 살 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 부동산 경매 시 주의해야 할 점도 몇 가지 있는데요. 오늘은 부동산 경매 위험성, 장점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산 경매

 

1. 뜻

 

하나의 물건에 대해 더 비싼 가격을 제시한 사람에게 물건을 파는 것을 경매라고 합니다. 그리고 부동산 경매란 아파트나 주택 등 부동산에 대해 더 비싼 가격을 제사한 사람에게 집을 파는 것을 말합니다.

 

그럼 부동산 경매라는 것을 왜 하는 걸까요? 사람들은 돈이 필요할 때 은행에서 대출을 받습니다. 근데 은행은 그냥 돈을 빌려주지 않습니다. 어떤 물건을 담보로 잡은 후 돈을 빌려줍니다. 때문에 대부분은 집을 담보로 잡고 돈을 빌리게 됩니다. 

 

근데 만약 빌린 돈을 기간 내에 갚지 못하게 되면 담로보 잡은 집이 경매로 넘어가게 되는 것입니다. 경매로 넘어가면 이제 가장 비싼 가격을 제시한 사람에게 집의 소유권이 넘어갑니다.

 

물론 은행 돈을 갚지 못한 경우에만 집이 경매로 넘어가는 것은 아닙니다. 국가 세금을 지속적으로 내지 않은 경우, 전세권 설정을 해두었는데 전세금을 돌려주지 않은 경우 등 다양한 이유로 집이 경매로 넘어가게 됩니다.

 

• 부동산 경매란 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 집의 소유권이 넘어가는 것을 말합니다.
• 근저당권, 전세권, 압류 등 다양한 이유로 인해 집이 경매로 넘어갑니다.

 

 

2. 장점

 

1) 집을 원래 가격보다 싸게 살 수 있습니다.

2) 공인중개소를 거치지 않기 때문에 복비가 발생하지 않습니다.

3) 경쟁률이 낮은 집일 경우 거의 반값에 집을 살 수 있습니다.

4) 일반 부동산을 살 때보다 대출을 더 많이 해줍니다.

 

 

3. 위험성

 

1) 권리관계 분석을 잘 못 할 경우 가등기, 가압류 등 위험한 권리관계를 떠안게 될 수 있습니다.

 

우리가 부동산 경매를 할 때 권리 분석이라는 것을 합니다. 경매로 사려는 집의 권리 관계에 문제가 있는지 확인하는 절차입니다.

 

만약 권리 분석을 했는데 가등기, 가처분, 가압류 등 해결할 수 없는 권리관계가 있다면 절대 낙찰을 받으면 안 됩니다. 예를 들어 가등기가 설정되어 있는 집을 살 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

 

내가 집을 산 후에 가등기를 설정한 사람이 가등기 권리 실행을 할 수도 있습니다. 그럼 가등기를 설정한 사람에게 소유권이 넘어가버리게 됩니다.

 

집을 산 낙찰 대금을 모두 날리게 되는 것입니다. 때문에 권리 분석을 확실하게 할 수 있는 경우에만 부동산 경매를 해야 합니다.

 

 

2) 진짜 돈이 되는 물건은 유치권, 법정 지상권 등 어려운 권리관계를 가진 물건입니다.

 

대부분 권리관계에 문제가 없는 물건의 경우 사실 큰돈을 벌기 어렵습니다. 권리 관계에 문제가 없으면 많은 사람들이 경매로 사려고 합니다. 그럼 경쟁률이 높아질 것이고 일반 집을 사는 것과 별반 다를 것이 없습니다.

 

경매로 진짜 돈을 벌려면 유치권, 법정 지상권, 분묘기지권 등 복잡하고 어려운 물건의 권리 분석을 잘해야 합니다. 다른 사람들이 해결하기 어려워하는 물건이 진짜 돈이 되는 물건입니다.

 

그런데 이런 물건은 당연히 위험성이 높고 어렵습니다. 때문에 경매로 큰돈을 버는 것이 어렵습니다.

 

 

3) 명도가 잘 안 되면 오랜 기간 집을 점유하지 못할 수 있습니다.

 

내가 아파트 한 채를 경매로 낙찰받았습니다. 그런데 낙찰받은 아파트에는 사람이 살고 있는 상태입니다. 근데 이제 집의 소유권은 나에게 넘어왔으니 살고 있는 사람에게 나가라고 해야 합니다.

 

원래 살고 있던 사람에게 이사를 가라고 하는 것을 부동산 명도라고 합니다. 경매에서 가장 어렵고 힘든 부분이라고 할 수 있습니다.

 

전 주인에게 돈을 돌려받았던 돌려받지 못했던 관계없습니다. 일단 이제 내 집이기 때문에 이사를 가라고 해야 합니다. 만약 돈을 돌려받은 사람이라면 큰 문제는 없습니다.

 

근데 문제는 전세금을 돌려받지 못한 사람입니다. 돈을 다 돌려받을 때까지 이사를 가지 않겠다고 드러누워버리는 경우가 많습니다.

 

이러한 경우 명도가 어려워질 수 있습니다. 이 때는 이사비를 지급하면서 나가 달라고 좋게 이야기를 해야 합니다. 그런데도 이사를 가지 않는다면 이제 강제 집행이라는 것을 해야 합니다.

 

강제 집행이란 국가에서 강제로 집 안의 짐들과 사람을 끌어내는 것을 말합니다. 근데 강제 집행을 하게 되면 집행 비용이 추가로 듭니다. 때문에 이왕이면 이사비를 주면서 나가라고 하는 것이 가장 좋습니다.

 

 

4) 집 내부를 미리 확인하지 못하는 경우가 대부분입니다. 이러한 경우 누수, 곰팡이 등을 낙찰 후 발견하게 될 수 있습니다.

 

부동산 경매를 할 경우 미리 집을 볼 수가 없습니다. 물론 경매가 이루어질 집에 찾아가서 집 내부를 좀 보여달라고 할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우 집 내부를 못 보고 낙찰받습니다.

 

근데 낙찰을 받은 후에 집 안에 곰팡이가 있거나 누수가 발생한 경우라면 문제가 심각해집니다. 간단한 것이라면 수리를 하면 됩니다. 하지만 그 정도가 심하다면 낙찰 대금보다 더 많은 수리 비용이 들 수도 있습니다.

 

 

5) 공인중개소를 거치지 않으므로 내가 직접 모든 것을 해야 합니다.

 

우리가 일반 집을 살 때는 공인중개소를 통해 삽니다. 하지만 부동산 경매를 할 때는 공인중개소를 거치지 않습니다. 내가 모든 것을 직접 해야 하죠. 

 

때문에 대출을 받는 것부터 소유권 이전 등기까지 모두 스스로 해야 합니다. 때문에 좀 더 신경 써야 할 것이 많고 복잡하고 어렵습니다. 그 과정에서 잘못하거나 실수를 할 확률도 높습니다.

 

*같이 보면 좋은 글: 부동산 명도 뜻 알아보기 ↓

부동산 명도 뜻 알아보기

 

<마치며>

 

부동산 경매를 하면 집을 그냥 살 때보다 훨씬 더 저렴하게 집을 살 수 있습니다. 하지만 위험성도 함께 존재합니다. 때문에 부동산 경매 시 매우 신중해야 합니다. 이상 부동산 경매 위험성, 장점에 관한 글이었습니다.