실거래가 공시지가 차이 이유, 가격이 왜 다른 걸까?

부동산 거래를 할 때 실제로 거래되는 가격인 실거래가가 있습니다. 그리고 실제 거래되는 가격은 아니지만 공식적으로 발표되는 토지 가격인 공시지가가 있습니다.

실거래가와 공시지가는 같은 부동산인데도 가격 차이가 꽤 많이 나는데요. 실거래가와 공시지가가 다른 이유는 무엇일까요? 오늘은 실거래가와 공시지가가 차이 나는 이유에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

1. 실거래가란?

실거래가란?
실거래가 뜻	부동산 거래를 할 때 실제로 사고팔 때의 가격

실거래가란 부동산 거래를 할 때 실제로 사고팔 때의 가격을 말합니다. A라는 사람이 B라는 사람에게 아파트를 5억 2천만 원에 팔았다면 실거래가는 5억 2천만 원이 됩니다.

즉, 실거래가란 부동산을 실제로 팔거나 산 가격입니다.

공시지가란?
공시지가 뜻	[부동산공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 국토교통부가 국내의 토지에 대해 매긴 가격으로 국내 토지 가격을 의미함, 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉨.
공시지가 종류	1.표준공시지가	2.개별공시지가

공시지가란 [부동산 공시 및 감정평가에 관한 법률]에 명시되어 있는 법에 따라 국토교통부라는 기관이 국내 토지에 대해 매긴 토지의 가격을 말합니다.

국가가 따로 공시지가라는 개념으로 토지 가격을 감정하고 매기는 이유가 있습니다. 재개발 또는 재건축을 하는 경우 토지 가격을 산정하기 위함입니다.

또 취득세, 종합부동산세, 재산세 등 세금을 매기려고 할 때 세금 부과의 기준이 있어야 하기 때문입니다. 이러한 세금을 매기는 데 기준이 되는 것이 바로 공시지가입니다.

공시지가는 크게 표준 공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다. 표준 공시지가의 뜻부터 살펴보겠습니다. 국내에 존재하는 토지는 너무나 많습니다. 따라서 국내의 모든 토지를 감정하고 평가하여 가격을 산출하는 것이 물리적으로 불가능합니다.

때문에 국내 토지 중 서로 다른 지형, 크기 등을 가진 토지 50만 개를 선택한 후 해당 토지의 가격만 따로 산정합니다. 여기서 토지 50만 개의 공시지가를 표준 공시지가라고 합니다.

그리고 표준 공시지가를 토대로 하여 토지의 가격을 산정한 것을 개별공시지가라고 합니다. 표준 공시지가를 산출하기 위해 선택된 토지를 표준지라고 하는데요.

아까 국내에서 50만 개의 표준지를 선택하여 표준 공시지가를 산출한다고 하였습니다. 즉, 50만 개의 표준지 외 토지 가격은 개별공시지가가 되는 것입니다.

실거래가는 부동산을 거래하는 사람들의 실제 거래 가격입니다. 그리고 공시지가는 국가에서 토지 감정을 통해 매긴 토지 가격입니다. 공시지가는 매년 3월에 확정되는데요. 즉, 공시지가는 1년에 1번 가격이 결정되어 공시가 됩니다.

실거래가는 1년 동안 가격 변동이 많이 있을 수 있습니다. 주변에 재개발을 한다는 소식이 들리거나 호재가 생기면 부동산 실거래가는 급격하게 오릅니다. 이러한 일은 단기간에 일어나는 일인데요.

공시지가는 1년에 1번 정해지는 가격입니다. 때문에 호재 또는 재개발 소식 등으로 단기간에 변하는 실거래가와 차이가 발생하게 됩니다.

그리고 실거래가와 공시지가는 부동산 종류에 따라서 차이가 크게 날 수도 있고 차이가 거의 없을 수도 있습니다. 만약 해당 부동산이 재개발될 것이라는 소식이 들려오면 공시지가는 그대로인데 실거래가만 오르게 됩니다.

즉, 앞으로 좋아질 것으로 보이는 부동산의 경우 실거래가와 공시지가의 차이가 커지게 됩니다. 반면 별다른 호재가 없고 주택의 미래 가치가 그렇게 크지 않다면 실거래가와 공시지가는 차이가 거의 나지 않습니다.

결론적으로 실거래가와 공시지가 간에 차이가 나는 이유는 재개발, 재건축 등의 개발 호재로 인하여 주택의 미래 가치가 상승하기 때문입니다.

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<마치며>

오늘은 실거래가 공시지가 차이 이유를 알아보았습니다. 처음에는 왜 다른 것인지 많이 궁금하셨을 건데요. 더 좋은 주택으로 여겨질수록 실거래가와 공시지가의 차이가 커지는 것이었습니다.

이제 실거래가와 공시지가 차이가 나는 이유를 알았으니 부동산 가격을 이해하실 때 좀 더 도움이 될 것입니다.